[부동산 경매] 모든 담보가등기는 경매로 매각됨으로써 소멸할까?

[목차]
1. 담보가등기는 경매로 매각됨으로써 왜 소멸하는가?
2. 모든 담보가등기는 경매로 매각됨으로써 소멸하는가?
3. 가등기담보법의 적용을 받지 못하는 담보가등기는 어떻게 되는 것일까?

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟 )하고 부동산을 사유( 私有 )하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

 

부동산 경매를 공부해 보신 분들이라면 아시겠지만 가등기에는 기본적으로 2가지가 있습니다.

①소유권이전등기 청구권 가등기와 ②담보가등기

 

인터넷에 검색을 해봐도, 강사들의 설명을 들어봐도 선순위 소유권이전등기 청구권 가등기는 낙찰자가 인수하고 선순위 담보가등기는 경매로 소멸한다고 합니다. 정말일까요?

 

 

서울특별시 강동구 천호동에 동일한 건물에 여러 호실에 대하여 경매가 진행되었고, 선순위 가등기와 대항력 있는 임차인이 있었으나, 임차인들 15명이 힘을 합쳐 해당 선순위 가등기는 담보목적임을 확인한다는 소송을 제기하여 화해 권고 결정이 확정되었습니다.

 

아래는 화해 권고 결정문입니다.

 

내용이 많아 결정 사항만을 올렸습니다. 원본이 궁금하신 분은 아래 파일을 다운로드해 읽어보세요.

서울중앙지방법원 2023가합57119 담보가등기 확인.pdf

5.10MB

 

 

임차인들은 대부분 임대차 보증금이 각 2억 원이고 가등기권자들은 사채업자들로 그중 한 명은 25억 원을 대여하였고, 15채로 안분했을 경우 1 채당 1.7억 원 정도네요.

 

 

경매 강사이자 유튜버 중 1명도 이 물건들을 다루면서 담보가등기임이 확인되었으므로 소멸 기준이 되기 때문에 임대차 보증금보다 매매 가능 금액이 더 높다면 안정하다고 설명합니다. 진짜일까요?

 

 

 

1. 담보가등기는 경매로 매각됨으로써 왜 소멸하는 것일까?

 

담보가등기는 왜 경매로 매각됨으로써 소멸하는지 궁금해 보신 적이 있으신가요?

 

가등기담보 등에 관한 법률
제15조(담보가등기 권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기 권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

 

왜 소멸하는가?

법에서 규정하고 있기 때문입니다.

 

 

 

2. 모든 담보가등기는 경매로 매각됨으로써 소멸하는가?

 

법을 적용함에 있어서는 ①요건과 ②효과를 확인해야 합니다.

 

어떠한 효과가 발생하려면 그에 필요한 요건이 충족되어야 한다는 말!

 

경매로 매각됨으로써 소멸하는 담보가등기가 되려면, 가등기담보법에서 규정하는 담보가등기에 해당이 되어야 합니다.

 

가등기담보 등에 관한 법률
제1조(목적) 이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.

 

위 제1조는 가등기담보법의 적용을 받기 위한 요건입니다.

①피담보채권 : 차용물(소비대차, 준소비대차)에 기한 채권을 담보할 목적

②대물변제 예약 : 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약

③목적물 가액 : 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과

④가등기담보의 객체 : 등기나 등록이 가능한 것

 

가등기담보 등에 관한 법률
제2조 제1항 "담보계약"이란 민법 제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환의 예약에 포함되거나 병존하는 채권담보 계약을 말한다.

 

즉, 민법 제607조(대물반환의예약) 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다는 규정을 위반한 것을 전제로 한 대물변제예약을 규율한 것입니다.

 

다만, 변제예약과 관련하여 담보의 목적으로 체결되었으면 충분하고, 반드시 대물변제예약에 한정할 필요는 없다. 따라서 매매예약도 담보의 목적으로 체결된 경우에는 가등기담보를 성립시킬 수 있습니다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결).

 

③예약 당시 부동산 가액이 차용액 및 이자의 합산액을 초과해야 합니다.

 

차주의 재산에 제삼자 앞으로 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 위 재산 가액 중 근저당권자의 우선변제권 있는 현존 피담보채무를 인수한 여부와 관계없이 위 피담보채무액을 공제한 가액을 민법 제607조에서 말하는 재산총액으로 보는 것이 타당합니다(대법원 1991. 2. 26. 선고 90다카24526 판결).

 

예약 당시 가액으로 이후 목적물의 시가가 상승하여 차용 원리금을 초과하게 되었더라도 가등기담보법이 적용되지 않습니다(대법원 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결).

 

위 천호동에서 진행된 매각 물건 사안에서는 이 부분 때문에 가등기담보법을 적용받지 못해 말소되지 않을 것으로 판단됩니다.

 

매매예약을 원인으로 가등기를 경료하였고, 예약 당시 매매 실거래 가격 2억 원 ~ 2억2천만 원이고, 임대차 보증금은 각 2억 원, 대여금 총액을 안분하였을 경우 1호실당 1억7천만 원, 그러면 차용 원리금이 목적물의 가액을 초과하게 됩니다.

 

 

 

3. 가등기담보법의 적용을 받지 못하는 담보가등기는 어떻게 되는 것일까?

 

가등기담보법의 적용을 받지 않더라도 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못하였기에 민법 제607조를 적용받아 대물 반환 예약은 여전히 유효합니다.

 

대법원은, 변제기에 채무변제를 하지 아니하면 채권·채무 관계는 소멸하고, 이 사건 부동산의 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없으면 약한 의미의 양도담보로 보고 있습니다.

 

매매대금 반환 채무의 담보 조로 이 사건 부동산에 관하여 가등기를 경유하고 위 채무를 변제하지 아니한 경우에는 그 가등기에 기한 본등기를 넘겨주기로 약정한 것이라면, 원피고 간에 특히 변제기에 위 채무변제를 하지 아니하면 채권 채무 관계는 소멸하고 이 사건 부동산의 소유권이 확정적으로 채권자인 피고에게 귀속된다는 명시의 특약이 없는 이상 대물변제의 약정이 있었다고는 인정할 수 없고, 오히려 위 채권에 대한 담보권실행을 위한 방편으로 소유권이전등기가 경료되는 이른바 정산 절차를 예정하고 있는 약한 의미의 양도담보 계약이라고 추정함이 상당합니다(대법원 1984. 12. 11. 선고 84다카933 판결).

 

약한 의미의 양도담보가 된 경우에는 채무의 변제기가 지난 후에도 채권자가 담보권을 실행하여 정산 절차를 마치기 전에는 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 위 가등기 및 가등기에 기초한 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다(대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결).

 

약한 의미의 양도담보가 이루어진 경우 부동산이 귀속정산의 방법으로 담보권이 실행되어 그 소유권이 채권자에게 확정적으로 이전되었다고 인정하려면 채권자가 가등기를 근거로 하여 본등기를 마쳤다는 사실만으로는 부족하고, 담보 부동산을 적정한 가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에 충당하고 나머지 금액을 반환하거나 평가금액이 피담보채권액에 미달하는 경우에는 채무자에게 그와 같은 내용의 통지를 하는 등 정산 절차를 마친 사실이 인정되어야 합니다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003다46963 판결).

 

즉, 변제기 이후에 정산 절차를 거치면 가등기권자는 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

 

고려해야 할 요건들이 많지만, 담보가등기일 경우 가등기담보법을 적용받을 수 있는지 판단을 해 보았습니다.